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大摩折戟莫泰腐败案

发布时间:2019-07-22 06:40:06

一场纷纷扰扰的大摩甩卖案已到终局,五年豪赌割肉出局的背后,雪藏三年的腐败案终于浮出水面,这让大摩折戟中国经济型酒店投资。事实上,中国经济型酒店的春天已经过去,谁将成为最后的接盘者?

.15日开始,摩根士丹利(下称 大摩 )和美国黑石集团、法国雅高集团等一批国际PE与酒店管理集团在上海,就转让51%的莫泰连锁酒店(下称 莫泰 )控股权展开了紧张谈判。

曾经看好中国经济型连锁酒店的前景,2005年大摩进入莫泰,因对赌,拿到了莫泰88%的股权。

五年间,大摩经历了中国经济型连锁酒店美国上市的狂欢期,可是大摩五年等来的不是狂欢盛宴,却是低价割肉。 放弃最赚钱的上市退出机会,转向出售套现,大摩至少损失了1.5倍溢价。 一位关注经济型酒店的资深投行人士给大摩算了一笔账。

大摩甩卖莫泰的背后,到底是中国经济型酒店已经无利可图,还是另有隐情呢?《证券市场周刊》记者了解到,因一桩腐败案,上海莫泰发生了管理层动荡,两次冲关美国资本市场失败,大摩无奈只有选择退出。

割肉甩卖

莫泰值钱的资产是276家门店的未到期租约以及多年品牌价值,大摩对51%的股权要价10亿美元。参与谈判人士告诉记者: 这已是大摩再三退让后的底线,该出价是大摩五年投资期内全部投资价值的两倍溢价。

莫泰于2002年由上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司和大众交通联合创立,注册资金1500万元。从2005年开始,莫泰借助大摩全球房地产第七期基金所投资的2000万美元起步,由一家只有25家连锁店的中小经济型酒店,迅速扩展到2010年年底拥有276家门店的全国大型连锁酒店。

从2010年年底到今年 月份,由高盛牵头的并购顾问团就已经在法国巴黎和美国纽约,与大摩沟通和展开尽职调查了。 接近大摩出售谈判人士告诉记者。价格一直是市场关注的焦点,莫泰对外的公开数据是其2010年息税及折旧摊销前利润为4亿元,以10亿美元出价计算其息税前利润率为 .11%。

以行业市盈率和2010年息税前利润率作横向比较,起步定位与莫泰类似的汉庭连锁酒店分别为 1.40倍和4.46%、如家快捷酒店为29.50倍和7.98%,莫泰调整后的估值水平大幅低于同业,大摩明显在甩卖。

2005年和莫泰几乎同期引入外资投资者的如家,上市时市盈率超过180倍,投资超过五年的莫泰在投资期内两次上市搁浅,也从2005年投资时业界排名第三跌至2010年年底排名第五。

参与谈判人士告诉记者: 这已是大摩再三退让后的底线,大摩累积增持莫泰,已投入了2 .95亿元人民币。 以2 .95亿元计算大摩投入产出比,相对于本次10亿美元售价,增值 .7倍。

大摩抛售莫泰信息公开后,市场中出现哄抬价格的现象。

扰乱市场这是并购战局里面最常见的策略,用意是为了哄抬价格,而真正的买家并不急于露面,有些竞争对手倒是希望抬高价码,加剧莫泰的出售成本,以此削弱莫泰接手人在未来经营成本上的竞争优势。 一位参与莫泰竞购人士这样描述这场并购战局。

记者了解到, 月15日,有两大竞购团队跟大摩展开最后的谈判。雅高集团联合黑石集团,还有美国最大的酒店集团之一的喜达屋饭店及度假村国际集团旗下基金StarwoodCapitalGroup(下称 喜达屋 ),联合锦江股份旗下的锦江之星旅馆有限公司(下称 锦江之星 ),前者亦是后者母公司的股东。

大摩对放手莫泰似乎并不甘心,从成本收益角度考虑,10亿美元的出价,大摩已自觉赚钱太少。本次交易结束后,大摩仍持有 7%的莫泰股权,从战略投资者转为财务投资者。

大摩死扛留其第二大股东位置也是谈判陷入僵局的原因之一。 没有任何一个投资人期望利益对分,让财务投资人坐收渔利。 与大摩谈判的两方代表告诉记者,除价格外,希望大摩做出更多让步,在并购交易完成后,逐步退股至持有莫泰股权10%以下,以给予后引入的投资人更多发挥空间。

被雪藏的腐败案

2005年在那个经济型酒店热潮滚滚的年代,在20多家国内外著名酒店管理集团和资本企业的争抢中,价高者大摩终于在2005年11月,以2000万美元入股莫泰。遗憾的是一场腐败案让大摩折戟莫泰,无奈只有将股权甩卖给当年参与莫泰竞标的雅高们。

从2006年到2007年,如家连锁酒店、锦江之星、7天连锁酒店集团和莫泰这国内经济型酒店 四强 新增客房将近1万间,扩张速度几近 疯狂 。而支撑如此疯狂扩张的是经济酒店的不断融资。

2007年是大摩投资时拟定的第一个上市阶段。2007年莫泰如很多中国企业输了对赌协议的经历一样,暂缓上市,赌赢的大摩顺理成章,接手控股权,持股比例增至88%。尽管大摩赢了对赌协议,但其收购的价格由于是参照2005年年底的入股的高估价,当时大摩的出资接近1亿美元,并没有赚到便宜。

大摩第二个上市计划拟定在2010年。该支房地产基金将在2011年下半年完成退出,并给予投资人回报。倘若一切按照计划进行,莫泰也许又是大摩狂赚一笔的经典案例。

上市不给力的厄运降落在大摩莫泰项目的牵头人盖迪 彼得森(GarthPeterson)头上,他是摩根士丹利房地产基金中国区负责人。 2008年下半年的某一天,突然就和盖迪联系不上了。 大摩离职人员向记者回忆, 后来听说,他在新加坡被软禁了,至今都没有任何消息。

是时,大摩对外宣称,公司一名在华雇员正受调查,因其行为 似乎有违《反海外腐败法》 。大摩在向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件中称,公司已向当局汇报该名任职于 海外一家下属地产公司 的雇员,并将继续开展调查。

上述大摩离职人员表示,该雇员就是盖迪,因涉嫌违反《反海外腐败法》于2008年12月 0日离开大摩。记者又问询了其他几位与大摩房地产基金合作的人士,他们回忆: 这在当时非常轰动,盖迪是第一个大摩在中国涉嫌腐败的高管。

树倒猢狲散上述大摩离职人员称,在大摩体系庞大的亚洲地产投资部门,过去的人都纷纷离开了。同时,由于莫泰项目牵头人的不光彩离开,其接替者都不敢接手,莫泰项目也被冷处理。

由于股东缺位,在业内人的眼里,莫泰项目不能及时跟进,以致放慢了原有扩张速度,与同类经济型酒店业绩比较相对落后。在中国经济型酒店网2010年第四季度全国快捷连锁酒店排行榜显示(以客房数排名),莫泰连锁排名已落至第五位。

经济型酒店的春天已经过去

大摩曾经期待的经济型酒店神话,就这样落空了么?

了解大摩房地产基金人士告诉记者,由于大摩投资该项目时间过长,按照其对出资人的回报承诺,大摩急需在2011年下半年前尽快套现。

可以借新投资人翻盘莫泰么?上述谈判人士披露,两组新买家对莫泰新定位有相似之处,莫泰仍要跑马圈地,一方面仍发展中国本土巨大的经济型酒店市场,稳固国内市场,并不能改变莫泰的盈利状况及行业地位;另一方面将实现莫泰海外扩张这才是莫泰在转手后的突破。

中国旅游研究院发布的2011年《中国旅游经济蓝皮书(No. )》显示,出境旅游增长速度继续加快,预计全年出境旅游人数5400万人次,同比增长15%,出境旅游花费480亿美元,同比增长14%。在出境旅游方面中国贸易逆差达到50亿美元,表明出境旅游市场远远大于海外入境旅游的整体价值。

中国经济型酒店随中国出国游市场的壮大而发展,很多国内游客自助游到国外,于是酒店的品牌跟到了国外,将成为新趋势。 上述谈判人士表明。

不改变现有莫泰模式,就难以翻盘。 参与喜达屋谈判人士坚定地告诉记者,期望通过国际化,使莫泰变身为中国经济型酒店的海外输出品牌。但前提是,大摩必须降低其持股比例,新投资人要保证扩张与利润的平衡。

行业领军者正试图加速竞争优势,以把竞争差距拉得更远。汉庭酒店创始人季琦曾在2010年汉庭上市时,阐述了对行业发展的构想: 中国具有品牌的经济型连锁酒店的市场容量至少是1万家,美国最大的经济型连锁酒店也不过才5000多家,而目前国内4家上市的经济型连锁酒店总计不过1000多家。

季琦讲这话的时候,也许并没有想到早熟市场的中国经济型酒店一年后将升级 千店 ,更成为竞争对手之间互相角斗的数字战场。2011年,经济型酒店领头羊如家酒店宣布,计划新开酒店数量在260-280家,预计年底运营的酒店数接近1100家,门店总数首先破千家;7天连锁酒店集团计划新开至少240家店,初步完成千店布局;汉庭计划增开200家分店至640家左右。

正是这样近乎疯狂的投资扩张计划,推动了中国本已处于高位的物业成本持续上升。 长江证券(00078 ,股吧)分析师朱毅曾指出: 盲目投资、无序竞争,将导致商业地产价格的整体上涨,以及潜在经济型酒店物业的坐地起价,而这将给经济型酒店带来极大的成本压力。

敏锐的业内分析人士看到了前方的警告信号,酒店物业租赁成本的上涨,地产价格已成了一家酒店能否盈利的重要前提。虽然物业成本低廉并不能保证酒店就一定能成功运营,但是如果物业成本过高,那么谁来运营都无法盈利。(文/闫蓓)

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